Mientras avanzan excepciones, cambios de indicadores e incentivos para construir, siguen pendientes el Consejo Local de Hábitat, la reforma del COT y las compensaciones.
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La política urbanística de General Pueyrredon acumula tres deudas que vuelven a quedar expuestas con cada nuevo expediente que modifica las reglas sobre el territorio. El Consejo Local de Hábitat, la actualización integral del Código de Ordenamiento Territorial (COT) y el régimen de compensaciones urbanísticas siguen pendientes mientras la ciudad continúa recibiendo excepciones, cambios de indicadores y herramientas promocionales para la construcción.
La paradoja es que el Concejo discute proyectos puntuales, pero mantiene sin cerrar los instrumentos generales que deberían ordenar ese crecimiento.
La primera es habitacional. La creación del Consejo Local de Hábitat y Vivienda comenzó a tomar forma en 2023, cuando se aprobó una jornada de trabajo para discutir su conformación. El 25 de agosto de ese año se realizó el encuentro y allí apareció una definición que todavía conserva vigencia: en Mar del Plata se estaban produciendo “dos ciudades en paralelo”.
En 2024, los colegios profesionales elevaron un anteproyecto al cuerpo legislativo. El expediente pasó por la Comisión de Obras, que recibió a representantes de las entidades, pero no consiguió despacho. En 2026, el Colegio de Arquitectos volvió a presentarlo y hasta lo trajo de vuelta al recinto mediante una Banca 25 para reclamar su tratamiento. En septiembre, el concejal Diego García reavivó el tema. “General Pueyrredon no puede seguir creciendo al ritmo de la especulación o del parche cuando nos desborda la urgencia”, sostuvo, y apuntó contra el “cajoneo” de la iniciativa.
La segunda es el COT. La Ordenanza 13.231, que contiene el texto ordenado y actualizado del Código, fue sancionada en marzo de 2000. Desde entonces acumuló modificaciones, pero no una revisión integral. El propio Concejo continúa aprobando cambios puntuales; en julio de este año, por ejemplo, sancionó una modificación para actualizar criterios urbanísticos vinculados a proyectos de obras.
La tercera es el régimen de compensaciones urbanísticas. En 2021, mediante la Ordenanza 25.115, el Concejo creó una comisión para diseñar un sistema integral que estableciera contraprestaciones ante incrementos de índices constructivos o modificaciones de usos autorizados por el COT. La iniciativa atravesó sucesivas prórrogas sin convertirse en el marco general buscado. La última extensión que recibió fue hasta el 10 de febrero de 2026.
Mientras esas herramientas permanecen abiertas, el mapa urbano sigue modificándose. El Concejo prorrogó el régimen promocional para la reactivación de la industria de la construcción, extendiendo sus beneficios hasta diciembre de 2027. A la vez, ingresan expedientes que modifican parámetros del COT o plantean excepciones.
Ahí aparece el contraste político: mientras se demora una discusión de fondo sobre qué ciudad se quiere construir, las respuestas sobre el territorio continúan llegando caso por caso. Las excepciones a la normativa, los cambios de indicadores y los incentivos para determinados proyectos avanzan con mayor velocidad que la construcción de un marco general.
Desde la oposición vienen señalando precisamente esa falta de planificación. En el oficialismo sostienen que desde el Ejecutivo no se ha impulsado el abordaje de esas “deudas” y advierten que un eventual recambio en la Secretaría de Obras, actualmente conducida por Jorge “Guasa” González, podría frenar cualquier avance en la materia.
El dato es que General Pueyrredon no dejó de crecer mientras el debate institucional quedó pendiente. La ciudad suma metros cuadrados y nuevos emprendimientos, pero todavía espera tres definiciones: un ámbito permanente para discutir hábitat y vivienda, una actualización integral del ordenamiento y un mecanismo transparente para definir las contraprestaciones de quienes obtienen mayores posibilidades constructivas.
En el mientras tanto, las excepciones siguen llegando al Concejo Deliberante. Y la planificación de la comuna, otra vez, corre detrás de las obras.
