El caso setea todos los puntos de los proyectos por venir: tratamientos opacos, vueltos en forma de compensaciones y maleabilidad de la normativa. De los 60´a la actualidad.

Bristol Center: el ícono de las excepciones en Mar del Plata

Las excepciones urbanísticas son el pan de cada día en el Concejo Deliberante. La naturalización del tipo de proyectos y el modo de tratarlo disimula la semilla y los antepasados de proyectos como el Unkanny Residences, el ex-Hotel Hurlingham o la torre de 35 pisos aprobada en la última sesión. Pero todo tiene un origen. Y el de las opacidades en la construcción cuenta con antecedentes en los años 30´. No obstante, el caso del Bristol Center se erige como el verdadero ícono de las excepciones. Allí se conjugaron todos los elementos presentes en la actualidad: el uso del reglamento al fleje, la complicidad con la política, los argumentos en favor del trabajo y el impacto en el ambiente.

La necesidad de planeamiento urbano y mayor control sobre la descontrolada situación inmobiliaria en la ciudad llevaron a la creación de la Secretaría de Obras y Planeamiento en 1958 que tenía por fin llevar adelante un “Plan Regulador”. Las asociaciones representativas del empresariado del rubro fueron bastante críticas de las reglas de juego a lo largo de las épocas, una dinámica que se mantiene hasta la actualidad con el Centro de Constructores. A su vez se institucionalizó un “régimen de excepciones” más bien arbitrarias y discrecionales. Durante el gobierno de facto del comisionado Garro -en la presidencia de Onganía- se autorizó por excepción el edificio Demetrio Elíades -más conocido como el Havanna- que a día de hoy sigue siendo el más alto de la ciudad. A su vez, el administrador dio luz verde para el Bristol Center.

A principios de los 70´ el Bristol pasaría a manos de David Graiver, conocido como “el banquero de Montoneros”. Durante el lapso democrático y tras varias denuncias de corrupción gestiones anteriores, el proyecto llegó al Concejo. En 1974 tendría lugar la “noche más nefasta de la historia” del Legislativo, dónde se efectuarán golpes y nueve disparos aunque sin víctimas fatales en el marco del tratamiento del expediente. El oficialismo socialista logró sacar adelante el proyecto por desempate de presidencia en colaboración de un radical disidente y del Partido Federal de Paco Manrique. La Sesión cuenta con varios puentes al presente: denuncias de arbitrariedad, presencia de semi-patotas en la barra y la necesidad de una reglamentación integral.

El Rodrigazo, la muerte de Graiver y la llegada de la dictadura asestaron un golpe mortal al proyecto que sería retomado recién en los 90´. Finalmente sólo se concluirán dos de las tres torres y con menor altura de la estipulada. Los centros comerciales y galerías tampoco serían completadas. También quedaría pendiente la cesión de los privados al Ejecutivo de dos auditorios, un antecedente de las compensaciones que a día de hoy, continúan sin una norma reguladora.

El Código de Ordenamiento Territorial, sancionado en 1977, parecía un principio de equilibrio. No obstante, éste, que ya había nacido viejo en varios puntos, sólo contó con reformas parciales y permaneció como una norma maleable, fácil de birlar entre la técnica legislativa y el lobby empresario. Ya en los 2.000, el fenómeno de las torres recrudecería, consolidando a la excepción como norma. Primero, sectores de altos recursos pusieron la lupa en la zona del hoy Paseo Aldrey. Luego el interés se dirigiría hacia la joya de la corona: la costa.

En ese marco se inscriben los Maral Explanada, más conocidos como “las torres de Pelli”, que implciaron una compensación de 2 millones de dólares. Más cerca en el tiempo, a partir de los Régimenes de Incentivos a la Construcción, llegaría el Unkanny Resideces, el ex-Hotel Hurlingham y a torre de 35 pisos de Alem y Gascón, que con sus 125 metros empatará al Havanna en la lucha por los cielos.

El C.O.T., una norma envejecida que pide actualización urgente

El Código de Ordenamiento Territorial de General Pueyrredon, cuya ordenanza original data de 1977, ha atravesado múltiples modificaciones a lo largo de su historia. Actualmente, las excepciones, flexibilizaciones y otros cambios se han vuelto habituales, lo que genera dudas sobre la vigencia y efectividad del C.O.T. en su forma actual. Con más de dos décadas sin una reforma profunda, el Código se presenta como una normativa desactualizada que ha envejecido sin adaptarse a los nuevos desafíos urbanos. Durante los últimos 25 años, la falta de una visión estratégica ha llevado a soluciones parciales y remiendos. Esto se refleja en las numerosas modificaciones realizadas a la Ordenanza 13.231. Desde todos los sectores políticos coinciden en la necesidad de una actualización, pero las intenciones no se concretan. En la última sesión del Concejo Deliberante, en medio de críticas a la construcción de una torre de 35 pisos, volvió a surgir con fuerza el reclamo de un nuevo código que regule el crecimento de la comuna.

El "modus operandi" inmobiliario para avanzar con torres

La trama urbanística sigue vigente en el tablero político local. Sin actualizaciones del Código de Ordenamiento Territorial (COT) y con iniciativas como el Régimen de Incentivos a la Construcción, los desarrolladores han encontrado una ventanilla favorable en el legislativo de Mar del Plata. La ciudad cuenta con un valioso patrimonio arquitectónico, compuesto en gran parte por antiguas casonas de piedra que pertenecieron a la oligarquía porteña, que veraneaba en la comuna durante la "belle époque". Hoy en desuso o abandonados, estos edificios están en la mira de las principales desarrolladoras inmobiliarias y constructoras de "La Feliz", que con el aval del Ejecutivo avanzan con lo que ya se denomina "Operativo Chalet". Este operativo, aunque no anunciado oficialmente, sigue un patrón que se repite en distintos expedientes y promete sumar nuevos capítulos en 2024. El "modus operandi" consiste en la compra de terrenos con edificios patrimoniales para desarrollar grandes torres. La puesta en valor de los chalets forma parte de la oferta de los privados que, a cambio, solicitan modificaciones en los indicadores del COT, como el cambio de distrito, la ocupación total o la superficie permitida. A esto se suma la falta de control y criterio sobre las compensaciones urbanísticas, que suelen ser de "poco valor" en comparación con las construcciones que buscan llevar a cabo.

Ordenanzas claves para construcción: flexibilización y prórrogas

A principios de septiembre de 2020, el Ejecutivo presentó en el Concejo Deliberante un plan para reactivar la construcción post Covid, que habían paralizado la industria del hormigón. La propuesta se basaba en tres ejes bajo la premisa de la "generación de empleo": modernización administrativa, instrumentos normativos e incentivos económicos. Un año después, se sancionó el paquete de ordenanzas denominado “Régimen Promocional para la Reactivación”. Entre las normas que modificaban el Código de Ordenamiento Territorial (COT), la Ordenanza 25.113 flexibilizaba los indicadores urbanísticos en distritos residenciales y centrales de alta y media densidad (R1, R2, R2e, R3, R4, R4e, C1, C1a, C1e, C2, C3, E1, E2) para estimular la construcción. La 25.114 incrementaba los indicadores básicos de construcción para diversas manzanas de la ciudad, creando además regímenes especiales para el Distrito Residencial 4 y normas urbanísticas "diferenciales" para el distrito Central 5 (C5). La 25.116 y la 25.117, además de modificar el COT, establecieron áreas complementarias para barrios privados.

Sin embargo, la 25.115, que creaba una comisión para las compensaciones, tuvo prórrogas, pero sin definir el proyecto para las contraprestaciones que las empresas debían ofrecer a cambio de los beneficios obtenidos. Estas ordenanzas, clave para la reactivación del sector post pandemia, fueron prorrogadas hasta 2025, aunque aún está por verse si se seguirán extendiendo o serán incorporadas como normativa permanente.

El Foro de la Construcción y su influencia en la política local

En la política, para avanzar en medidas favorables hacia un sector, existen los llamados grupos de “cabildeo”, definidos por el diccionario como un “grupo de personas influyentes, organizadas para presionar en favor de determinados intereses, con el objetivo de influir en la administración pública”. En Mar del Plata, se los puede comparar con el Foro de la Construcción, que desde su creación ha buscado influir en el Ejecutivo y el Legislativo local para que se tomen medidas a favor del sector. El Foro está integrado por la UOCRA, CAMARCO, martilleros, escribanos, arquitectos e ingenieros, entre otros. Este grupo que nuclea a todos los sectores de la construcción fue creado en 2014, durante la intendencia de Gustavo Pulti. Desde entonces, ha presionado en distintas etapas, amparándose en la situación “alarmante” que atravesaba el país y el sector, con el fin de mantener las fuentes de trabajo. Tras la pandemia, fueron los principales impulsores del “Régimen de Incentivos a la Construcción” para reactivar una industria que estaba paralizada por las restricciones. Además, este año la entidad publicó un extenso comunicado con diversos pedidos dirigidos tanto al gobierno provincial y municipal como al Legislativo. Al Concejo Deliberante, en particular, le solicitaron que legisle para eliminar “costos a las inversiones”, sancionar el proyecto de inmuebles en stock y prorrogar la ordenanza de reactivación del sector. El grupo también mantiene reuniones periódicas con dirigentes políticos.

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