18 de febrero de 2026
ROSCA, CAL Y ARENA
Mar del Plata: excepciones, beneficios y prórrogas: la ecuación inmobiliaria local
Desde 2021 se multiplicaron incentivos, excepciones y trámites abreviados. Pero las herramientas de regulación y contraprestación aún esperan definiciones.

Desde 2021 a esta parte, la política urbanística de General Pueyrredon consolidó un perfil marcadamente favorable al sector inmobiliario. Mientras se multiplicaron los regímenes de incentivo, los trámites abreviados y las excepciones normativas, las herramientas de regulación y contraprestación para los privados permanecen, según distintas voces del ámbito político y técnico, en un segundo plano.
Mar del Plata se mantiene como uno de los polos más atractivos para las desarrolladoras. A sus condiciones estructurales —extensa línea de costa, un casco urbano con alto valor patrimonial y amplias extensiones aptas para nuevos complejos residenciales— se sumó en los últimos años un esquema de políticas públicas que buscó dinamizar la construcción. La tendencia se profundizó a partir de 2021 con la implementación de los Regímenes de Incentivos a la Construcción y sus sucesivas prórrogas.
Bajo la premisa de la generación de empleo, el Concejo Deliberante de General Pueyrredon otorgó de manera sostenida excepciones al Código de Ordenamiento Territorial (C.O.T.), en sintonía con una Secretaría de Obras que actuó como principal canal de impulso, recomendación y validación de iniciativas privadas. En paralelo, se habilitaron permisos de inicio de obra mediante trámites abreviados y se avanzó en beneficios fiscales, como la eximición del 100% de la Tasa por Servicios Técnicos de la Construcción para quienes accedieran a créditos de la banca nacional destinados a remodelaciones o ampliaciones.
Sin embargo, el dinamismo normativo no encontró, hasta ahora, una contrapartida regulatoria equivalente. Uno de los casos más mencionados es el del sistema compensatorio previsto en la Ordenanza 25.115. Tras cuatro años sin que se presentara una propuesta concreta, el oficialismo solicitó una prórroga de seis meses que venció el 10 de febrero. En los pasillos del Palacio Municipal, el escenario más probable —según coinciden fuentes legislativas— es una nueva extensión de plazos.
El escaso movimiento en comisiones y la falta de un proyecto cerrado alimentan la percepción de que la discusión continúa abierta. La experiencia reciente indica que el oficialismo, hoy con mayoría, no enfrentaría obstáculos para avanzar en otra prórroga, en un expediente que acumula demoras y expectativas.
La falta de actualización de los marcos regulatorios aparece como otro de los ejes del debate. La última gran reforma del C.O.T. se remonta a principios de siglo, mientras que el trazado del ejido urbano vigente mantiene su estructura original desde 1963. En ese contexto, la expansión inmobiliaria convive con un esquema normativo que, para algunos sectores, quedó desfasado frente a la dinámica actual del crecimiento urbano.
Así, entre incentivos y vacíos regulatorios, la política urbanística local transita una tensión persistente: cómo equilibrar el impulso a la construcción, la planificación territorial y la sostenibilidad de los servicios en una ciudad en permanente transformación.