Con la gran crisis provocada por el cepo cambiario, abril marcó trece meses de caída interanual consecutiva en las operaciones inmobiliarias en territorio bonaerense, se-gún el Colegio de Escribanos de la Provincia. Con una baja interanual del 19,7%, ese mes se registraron 6.896 operaciones (contra 8.592 de un año antes), y los montos cayeron en el mismo porcentaje (casi $ 400 millones menos), mientras que respecto de 2011 el descenso fue del 33,5%.

Los especialistas dicen que, entre abril del año pasado y marzo de 2013, el mercado inmobiliario bonaerense se achicó en un cuarto (más de $ 4.000 millones y con 24.000 operaciones menos), pero las cifras serían peores, porque muchas escrituraciones fueron tramitadas con años de anterioridad.

Pocos tipos de operaciones
Con las compraventas de unidades usadas casi paralizadas, el mercado inmobiliario hoy sigue moviéndose con los contratos de alquiler, las operaciones “encadenadas” y los desarrollos con fideicomisos en pesos. En el primer caso, las locaciones se mantienen activas (principalmente en propiedades usadas de dos ambientes) porque los dueños que no quieren vender en pesos están volcando sus unidades a esta modalidad.

El mercado también se mantiene activo con las operaciones “encadenadas” (las ventas para comprar otra unidad), aunque el segmento es aún bastante minoritario porque los compradores pretenden hacer valer sus dólares y los propietarios que no tienen prisa por vender no quieren bajar los precios. Así, las pocas operaciones que se concretan terminan con los precios finales en dólares rebajados entre 10 y 15 por ciento, y si el vendedor acepta pesos, lo ha-ce a un valor “celeste” (intermedio entre el dólar oficial y el paralelo).

El último segmento que mantiene activo el mercado es la construcción de unidades a través de fideicomisos en pesos. En este caso se paga un anticipo del 30% y el resto en 24 cuotas ajustadas por los costos de construcción. Aunque a esta modalidad la ofrecen aún muy pocas inmobiliarias (ya que la gran mayoría se dedica solamente a las unidades usadas), tiene bastante demanda, porque nadie quiere quedarse con pesos encima, por la inflación. Lo más requerido son los proyectos ya empezados, con cotizaciones en pesos definidas a valor “celeste”.

La esperanza de los Cedin
Otro instrumento que podría reactivar el mercado inmobiliario serían los nuevos Certificados de Depósito para Inversión Inmobiliaria (Cedin) para quienes entren en el blanqueo de capitales, aunque en el sector dudan de su eficacia. Muchos operadores aseguran que tendrán “poco volumen”, y que únicamente los usarán “tenedores de importantes montos de divisas para unas pocas compras de inmuebles importantes”.

Varios especialistas calculan que si al blanqueo entraran unos US$ 2.000 millones (la mitad de los estimados oficialmente),
el 50% iría para los bonos de YPF, el 25% para adquisición de viviendas usadas y el 25% restante para desarrollos inmobiliarios. Es decir, los analistas sostienen que estos dos últimos porcentajes no alcanzarían para “mover la aguja de los sectores inmobiliario y de desarrollo, ni las ventas de materiales de construcción”.

Para otros, los Cedin serán simplemente “una alternativa más para vender o comprar inmuebles”, por lo que una propiedad tendría diferentes precios en dólar billete, Cedin y pesos. Según dicen, “si hay propietarios que acepten pesos por la necesidad de vender, entonces el instrumento será bien visto como opción”, aunque “deberá asegurarse que se podrán canjear inmediatamente por dólares”.

¿Avanzar hacia la pesificación?
Mientras dure el cepo cambiario, los operadores sostienen que la solución para reactivar la compraventa de unidades usadas se-ría avanzar hacia su pesificación, como pretende el Gobierno, aunque reconocen que “será difícil cambiar la cultura de cuarenta años de operar en dólares”. Además, explican que la suba de precios también incidirá, porque “si alguien recibe un 30% de anticipo por vender su propiedad, mientras vaya cobrando el resto perderá un 2% mensual, por la inflación”.

Los operadores creen que las medidas oficiales quizá logren modificar la cultura de operar en dólares mientras dure el cepo, pero dicen que esto será a largo plazo, y mientras tanto muchas inmobiliarias cerrarán. Así, con la premisa en crisis de que el ladrillo es la mejor inversión porque puede cambiarse a dólares, se estima que el mercado inmobiliario avanza hacia un achicamiento de operaciones, número de inmobiliarias y obras nuevas empezadas, y que solamente quedarán unos pocos jugadores con espaldas para resistir.