15 de agosto de 2020
EFECTO COVID-19
La dura pospandemia de los inquilinos
Asociaciones de personas que alquilan y cámaras inmobiliarias difieren en cuanto a la realidad del sector. Impagos y deudas a futuro, las preocupaciones. Los contratos comerciales, a la baja
El derecho a la vivienda, consagrado en el artículo 14 bis de nuestra Constitución Nacional, no representa más que una aspiración y, de alguna manera, letra muerta para millones de argentinos.
Así, más de 7 millones de familias acceden a la vivienda a través del alquiler, según organizaciones de inquilinos. La cifra supera los 2 millones de personas en la provincia de Buenos Aires. En la mayoría de los conglomerados urbanos, al menos el 20% de los hogares alquila, y hay casos, como los de la Ciudad de Buenos Aires, Ushuaia y Río Cuarto, en donde supera el 30%.
Según los últimos datos oficiales disponibles, el porcentaje promedio actual de hogares inquilinos es el 18,8, un número que supera al de la década del ‘80 y que, con seguridad, arrojará datos que superen los de la década del ‘70 cuando se conozca el resultado del próximo censo, pautado inicialmente para 2020.
En este contexto, la pandemia no creó una crisis en el sector, sino que vino a agravar las condiciones preexistentes para muchos argentinos. Un estudio realizado por el Foro Profesional Inmobiliario señala que el 90% de los inquilinos de grandes centros urbanos de la Provincia (La Plata, Bahía Blanca, Tandil, Mar del Plata, etcétera) cumple con el pago de los alquileres, mientras que un 7% presenta atrasos y un 3% rescindió el contrato de manera anticipada.
Además sostienen que solamente el 8% de quienes alquilan optó por hacer uso del DNU 320/2020, que, entre otras cosas, congeló el precio de las rentas y suspendió los desalojos.
Los números, alentadores para los tiempos que corren, no son compartidos por las organizaciones de locatarios. Por caso, un relevamiento realizado por la Federación de Inquilinos Nacional muestra que un 49% de los consultados en todo el país no pudo hacer frente al pago del alquiler en el mes de junio. También tienen una postura divergente respecto del uso del DNU: aseguran que un 44% de inquilinos pagó el alquiler en efectivo, cuando la normativa establece que, hasta octubre, al menos, debe abonarse a través de CBU.
Además expresan su preocupación con respecto a un dato poco conocido: casi un 15% de los locatarios no cuenta con un contrato de alquiler. Sobre llovido, mojado: el relevamiento muestra que un 69% de los inquilinos no pudo acceder a ningún programa de ayudas de emergencia puestos a disposición por el Estado.
Unicamente el 19% cobró el IFE; un 10% pudo acceder a ATP o salario complementario, y apenas un 2% logró que le concedieran un crédito a tasa cero. Y añaden que el futuro se presenta como preocupante, debido a las deudas que han tenido que tomar muchas familias (o personas individuales) para afrontar los pagos actuales.
En este sentido suman una variable a considerar: un 48%de los encuestados percibe menos ingresos que al comienzo de la pandemia, mientras que un 30% cobra igual cifra y un preocupante 20% dejó de contar con ingresos por trabajo.
Volviendo al relevamiento de las inmobiliarias, en el sector de alquiler destinado a actividades comerciales, el retraso en los pagos afecta a un 31% de los locatarios, mientras que el 59% cumple con sus obligaciones al día, y apenas un 10% negoció una rescisión de contrato de forma anticipada.
Ley de Alquileres
Un respiro para locatarios
A partir de julio de este año rige en nuestro país la nueva Ley de Alquileres, que determina, entre otras cosas, que el índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Indice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
Además fija en tres años el plazo mínimo de locación y en un mes de alquiler el monto del depósito de garantía, introduciendo la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos con cargo al locador, una vez notificado el propietario. También dispone que el locatario no tiene a su cargo el pago de expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad, como tasas e impuestos.
GERMAN SCHIERFF
“Casi un 40% de los inquilinos tiene problemas con el pago”
El titular de la Asociación Platense de Inquilinos, Germán Schierff, afirmó: “Casi un 40% de los inquilinos viene con problemáticas para el pago. Esto fue muy fuerte en los primeros meses de la pandemia, hablamos de los meses de abril y mayo; ahora viene retrocediendo algo porque se fue abriendo un poco la cuarentena en el resto del país”.
Agregó que “asociado a esto, aunque los inquilinos empiezan a poder pagar el alquiler, han tenido un proceso muy grande de endeudamiento, siempre hablando del alquiler destinado a vivienda”; y completó al respecto: “Para pagar, el inquilino hace muchos esfuerzos, recortando gastos, tomando créditos o pidiendo ayuda a familiares, que son las estrategias más comunes para solventar ese alquiler, que está congelado por el decreto 320”.
Schierff evaluó que “el panorama se anticipa como complicado a partir del momento en que el decreto caiga, que va a ser ahora, en octubre. Por eso vemos una situación complicada, porque, más allá de que la cuarentena se levante, la situación económica continúa y esta deuda no se perdona, hay que afrontarla”. Por último indicó que (los inquilinos) “tienen que pagar los aumentos que no pagaron estos meses, y están aquellos que tienen que renegociar el contrato, que tal vez prorrogaron, pero van a tener que firmar por nuevos valores”.
El sector comercial, todavía resiste
Santiago López Akimenco, miembro del Foro Profesional Inmobiliario, se refirió al sector de inmuebles comerciales y señaló: “Por cómo venía la situación creíamos que en este último relevamiento nos íbamos a encontrar con datos más graves, a pesar de que la situación es muy mala” Añadió: “Por supuesto que hay una situación particular con un sector más afectado, que son los que no tienen ninguna posibilidad de apertura y, en algunos casos, no tienen posibilidad de seguir”.
Y explicó que “los números en cuanto a impagos o atrasos asciende al 31%, y creemos que va a seguir ascendiendo en los próximos meses”. El martillero dijo además que “desde el punto de vista del alquiler, los propietarios apuestan por preservar al inquilino, más allá de que, en algunos de los casos, lamentablemente, no lo han podido afrontar. Incluso algunos han acordado no pagar el alquiler, con aceptación de los dueños, mientras dure todo esto de la pandemia. Porque son conscientes de que no va a ser fácil generar una continuidad en el alquiler en el corto plazo, y en los valores, porque vienen en baja”.
Por último, López Akimenco expresó que “los números son bastante parejos en todos los grandes centros urbanos de la Provincia”, y remató: “Tenemos datos de que cada vez más inquilinos no van a seguir trabajando”.